2. COMPRENDRE : Défiscalisation PINEL

REUSSIR SON INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL

Les 3 critères principaux

La loi Pinel en quelques mots

L'investissement locatif Pinel, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs et pouvant atteindre jusqu'à 63 000 € (1).

Le logement doit être loué nu, pendant six ou neuf ans prorogeables. Les revenus du locataire sont soumis à un plafond afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. Le montant du loyer est plafonné en fonction d'un barème spécifique à la zone d'habitation.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement.

Critère n°1 : La localisation

Quitte à enfoncer des portes ouvertes, rappelons qu'un bon investissement locatif doit être effectué dans une zone à fort potentiel locatif ! Le premier critère doit donc être le choix de la ville et du quartier. Un bassin d'emploi dynamique ou la proximité de grandes écoles ou université sera un gage d'investissement pérenne.
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Critère n°2 : L'environnement

Mettez-vous à la place de vos futurs locataires : que rechercheriez-vous au quotidien ? Des transports en commun, des écoles pour les enfants, la proximité de commerces mais aussi l'accès aux professionnels de santé... Plus l'environnement sera riche en équipement, plus la location de votre bien sera aisée, et plus vous aurez de choix parmi les postulants locataires.
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Critère n°3 : Le choix du promoteur

Il est généralement préférable de faire confiance à l'expérience. Choisissez un promoteur immobilier bien implanté dans le secteur choisi et ayant une bonne connaissance du marché local.
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EVOLUTION DU PINEL CLASSIQUE

L’avantage fiscal du PINEL CLASSIQUE a été modifié (taux de réduction d'impôt progressivement réduit).

Durée d'engagement locative

Réduction d'impôts

2022 2023 2024

6 ans 

12%

10,5%

9%

9 ans 

18%

15%

12%

12 ans 

21%

17,5%

14%

 

LE SUPER PINEL OU LE PINEL +

Le dispositif a cependant été prolongé jusqu'en 2024 pour les logements construits :

  • Soit dans un quartier prioritaire de la ville (QPV),
  • Soit dans une zone Pinel et qui respectent des conditions de qualité supérieure (performance énergétique, surface minimum, ouvertures et orientation) fixées par un décret daté du 17 mars 2022.

Pour être éligibles au dispositif Pinel +, les logements acquis à compter du 01/01/2023 devront :

  • Respecter un niveau de performance énergétique et environnementale minimale, fondé sur les exigences prévues pour 2025 
  • Logements acquis (*) en 2023 : respect des seuils RE2020
  • Logements acquis en 2024 (*) : respect des seuils 2025 de la RE 2020 + classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

(*) : Acquis = signature acte authentique par l’investisseur

  • Respecter des normes de confort supplémentaires :
  • La surface habitable minimale devra être de :
  • 28 m² pour un T1 
  • 45 m² pour un T2 
  • 62 m² pour un T3 
  • 79 m² pour un T4 
  • 96 m² pour un T5

 

  • Le logement devra comprendre un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon, de 3 à 9 m² suivant la surface de l'appartement :
  • 3m² pour un T1 ou un T2
  • 5m² pour un T3
  • 7m² pour un T4
  • 9m² pour un T5
  • Les T3 et plus devront également avoir deux façades d'orientations différentes.

 

Si le logement est éligible au dispositif PINEL +, les taux de réduction d’impôts du PINEL CLASSIQUE sont maintenus :

Durée d'engagement locative

Réduction d'impôts

6 ans 

12%

9 ans 

18%

12 ans 

21%

Pour bénéficier de la réduction d’impôt : (2)

  • Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou 12 ans
  • La location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • Le logement est situé en zone tendue (Zona A bis, A ou B)
  • Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones
  • Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond
  • Le locataire peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire s'il est détaché fiscalement du foyer fiscal.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire
  • Le logement respecte un niveau de performance énergétique
  • Le prix d’acquisition du logement doit respecter un plafond de prix au m² de 5500 €/m² de surface habitable
  • Il est possible d’acquérir deux biens par an maximum sans possibilité de dépasser 300 000 € par an.

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(1) ECONOMISEZ JUSQU’À 63 000 €, selon conditions définies à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la loi de finances pour 2015. La loi Pinel permet une réduction d'impôts à hauteur de 12 % sur 6 ans, de 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans, calculée sur le prix d’acquisition, dans la limite de 300.000 €, d’un bien immobilier neuf situé en zone A, Abis ou B1, et sous conditions. Le non-respect des engagements de location et des plafonds de ressources du locataire entraînent la perte du bénéfice de la réduction d'impôt. La réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l'article 200-0 A du CGI.


(2) La réduction d'impôts peut être remise en cause si vous occupez ou vendez le bien pendant la période d'engagement de location. La réduction d'impôts entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € / an / foyer fiscal).
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