Comprendre l'achat en état futur d'achèvement, achat sur plan

FONCTIONNEMENT

Présentation générale

La vente en l’état futur d’achèvement ou (VEFA) a pour objet la vente sur plan d’un bien que le vendeur s’engage à édifier.
Elle est soumise à des dispositions impératives destinées à protéger l’acquéreur immobilier dès lors qu’elle relève du secteur protégé, c’est-à-dire lorsque le bien acquis est à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation.
Elle doit faire l’objet d’un acte notarié. Au terme de ce contrat, le vendeur s’engage à édifier le bien vendu dans un délai déterminé.

Exonération de la taxe foncière

L’acquéreur peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle (la commune ou l'intercommunalité peuvent, par voie de délibération, supprimer ou restreindre l’exonération de leur part perçue à leur profit), de la taxe foncière pendant deux ans, à la condition d’informer l’administration de l’achèvement de l’immeuble dans le délai de 90 jours (imprimés modèles H1 et H2).

Transfert de propriété

Dès la signature du contrat, le vendeur transfère à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages deviennent ensuite la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur construction.

Transfert des risques

Si la propriété est transférée à l’acquéreur au fur et à mesure de la construction du bien, en revanche, le transfert des risques n’intervient qu’au stade de la livraison.
Le vendeur conserve en effet la qualité de Maître d’ouvrage jusqu’à cette date.
Ainsi, au cours de la construction, les risques pèsent sur le seul vendeur.

Paiement du prix

Le vendeur ne peut exiger aucun versement au titre du paiement du prix ni avant la signature du contrat, ni avant la réalisation des conditions suspensives.
Une fois ces conditions réalisées, le paiement du prix intervient au fur et à mesure de l’avancée des travaux et ne peut dépasser certains seuils fixés par le législateur :

35 % du prix à l’achèvement des fondations,
70 % du prix à la mise hors d’eau,
95 % du prix à l’achèvement.

Le solde est payable lors de la mise à disposition du bien, c’est-à-dire à l’occasion de la livraison et de la remise des clés.

AVANT CONTRAT : LE CONTRAT DE RÉSERVATION

Une simple faculté : quasi incontournable en pratique

Le contrat de vente peut être précédé d’un avant-contrat dénommé contrat de réservation au terme duquel l’acquéreur bénéficiera de la faculté d’acquérir le bien par préférence.
La conclusion de ce contrat préparatoire est facultative mais quasi-systématique en pratique. Son contenu est déterminé par des règles strictes destinées à protéger les acquéreurs réservataires.

Mentions impératives

Le contrat de réservation contient certaines mentions destinées à informer l’acquéreur des caractéristiques principales du futur bien. A ce titre, sont mentionnés :

La consistance de l’immeuble,
La qualité de la construction (notice descriptive sommaire)
La description du bien, (surface, pièces et annexes)
La situation dans l’immeuble,
Le montant du prix prévisionnel,
Les éventuels prêts,
La date à laquelle la vente pourra être conclue.

Dépôt de garantie

Le contrat de réservation peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est strictement encadré.
Le montant du dépôt de garantie ne pourra être supérieur à 5% du prix prévisionnel si le délai de la réalisation de la vente n’excède pas un an, et 2% s’il n’excède pas deux ans.
Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé. Le dépôt de garantie est traditionnellement déposé entre les mains d’un Notaire sur un compte spécial.
Si la vente est confirmée par devant Notaire, le dépôt de garantie a vocation à s’imputer sur le prix de vente.

PROTECTION DE L'ACQUEREUR

Délai de rétractation

Sur le fondement des dispositions SRU l’acquéreur dispose d’une faculté de rétractation de 10 jours suivant la notification du contrat de réservation.

En cas de démarchage à domicile, le contrat de réservation doit comprendre un formulaire détachable permettant d’exercer cette faculté.

Délai de réflexion

La vente est précédée de la notification d’un projet d’acte de vente.
Le projet d’acte de vente doit être notifié à l’acquéreur un mois avant la signature de l’acte définitif lorsque la vente est précédée d’un contrat de réservation, l’acquéreur ayant alors la possibilité de renoncer à ce délai.

En l’absence de contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification du projet d’acte de vente.

LES GARANTIES

Garantie d'achèvement

Le vendeur doit garantir l’achèvement de la construction à laquelle il s’engage. Cette garantie d'achèvement est donnée par un organisme financier qui s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de mise en jeu de la garantie.

Garantie de remboursement

L’acquéreur bénéficie d’une garantie du remboursement des versements qu’il aura effectués en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement de l’immeuble.
La garantie est donnée par un organisme financier.
Les garanties d’achèvement et de remboursement sont obligatoires.

Garantie des vices apparents

L’acquéreur bénéficie d’une garantie des malfaçons et défauts de constructions apparents pendant une durée d’un an à compter de l’écoulement du délai d’un mois suivant la prise de possession ou à compter de la réception des travaux.
En pratique, il appartient à l’acquéreur de dénoncer au vendeur les vices apparents dans le mois suivant la livraison.

Garantie des vices cachés

L’acquéreur bénéficie de la garantie des vices cachés pendant une durée de :

10 ans pour les vices qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, ou affectent un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage (garantie décennale),
2 ans pour les vices qui affectent le bon fonctionnement d’un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage (garantie biennale ou de bon fonctionnement).

Garantie des défauts d'isolation phonique

L’acquéreur bénéficie d’une garantie des défauts d’isolation phonique d’une durée d’un an à compter de la prise de possession du bien.

Le point de départ de ces garanties se situe au jour de la réception des travaux.
Le promoteur souscrit une assurance dommage ouvrage aux seuls bénéfices des propriétaires successifs afin de financer la réparation à bref délai de tout désordre décennal.

FAIRE UN ACHAT IMMOBILIER

En État futur d'achèvement